Anche il mattone si può sgretolare come le Borse?

07 nov 2008

· Negli anni scorsi i fondi chiusi che investono in immobili sono spuntati come funghi. A partire dal 2000 molte società hanno, infatti, approfittato del buon andamento del settore immobiliare per "scorporare" dalle proprie attività buona parte degli immobili e metterli sul mercato. I guadagni sono stati ingenti.

· Sull'altro fronte della barricata, nonostante il mattone fosse alle stelle, molti risparmiatori si sono lasciati convincere ad acquistare quote di questi fondi nella speranza di approfittare del boom di un mercato che sembrava inarrestabile. Noi siamo sempre stati molto tiepidi in materia. Da un lato il mercato immobiliare ci sembrava già allora avere corso troppo e quindi pronto a una fase discendente del ciclo o, per lo meno, a un momento di stabilità, da un altro lato i fondi chiusi immobiliari non sono mai stati molto scambiati sul mercato, per cui il loro prezzo di Borsa non ha mai rappresentato in maniera precisa il valore dei beni in essi contenuti. Infine si tratta di prodotti la cui valutazione per il piccolo risparmiatore è assai complessa perché occorre conoscere dove sono ubicati gli immobili e le dinamiche locali dei prezzi del mattone.

· La battaglia per acquistarsi il fondo Berenice nell'estate del 2007 (vedi Soldi Sette n° 746 e 749) "nella cui pancia" si trovavano immobili molto ambiti ha fatto registrare ottimi guadagni a chi aveva quote di questo fondo, ma è stata un'eccezione: oggi un investimento in fondi immobiliari sarebbe fortemente in rosso.

· Se date un'occhiata alla tabella potete vedere che, nonostante lo stacco di dividendi in molti casi anche ricchi, la perdita media è stata intorno al 20% nell'ultimo anno con alcuni fondi in rosso del 30% e ben oltre.

NB: I rendimenti sono al netto di imposte del 12,5%, lo sconto è il rapporto tra il prezzo al 31 ottobre e il valore del patrimonio nel fondo pubblicato il 30 giugno 2008: in pratica è quanto guadagnereste ad acquistare il fondo se in quello stesso giorno vendesse tutti gli immobili al prezzo indicato a bilancio al 30 giugno 2008. (*) Abbiamo tolto dal valore del patrimonio di giugno i rimborsi delle quote a settembre.

· Qualcuno si salva? Sì, ad esempio Beta immobiliare (+4,7% in un anno) che, però, a seguito della vendita di alcuni immobili, nel 2008 ha avuto in pancia una forte dose di liquidità (protezione contro i ribassi di questi tempi di bufera). Tra l'altro il fondo, alla cui scadenza non manca moltissimo, anziché reinvestire in altri immobili quanto ha incassato nel 1° semestre, a settembre ha dato agli azionisti, oltre a un discreto dividendo, un rimborso parziale delle quote quasi dimezzando le sue dimensioni, proprio sulla soglia di un ottobre nero. Le motivazioni, dunque, sono abbastanza particolari e non smentiscono il trend generale del mattone che, complice anche la crisi economica in arrivo, non promette di tornare sugli scudi tanto presto.

· Chi avesse comperato anziché fondi immobiliari titoli di Stato negli ultimi anni avrebbe invece messo a segno guadagni certi. E questo nonostante il dato che abbiamo preso in considerazione (prezzo dei titoli di Stato italiani al 31 ottobre 2008) risenta di un momento di sfiducia nei conti pubblici del Bel Paese assolutamente particolare (vedi Soldi Sette n° 809). I fondi immobiliari escono meglio da un confronto con le Borse internazionali che a ottobre 2008 hanno vissuto quasi una replica dell'ottobre del 1929. Anche qui, tuttavia occcorre fare dei distinguo. Tra settembre e ottobre 2008 le Borse hanno anticipato (come è loro uso) il deterioramento delle economie mondiali. Anche se la loro elevata volatilità ci spinge alla prudenza nel consigliarvi di acquistare azioni, ciò non toglie che quando ci saranno i primi spiragli di ripresa le Borse mondiali saranno le prime a reagire con tempestività. Gli immobili italiani in cui investe la maggior parte di questi fondi avrà bisogno di molto più tempo per riprendersi e, soprattutto, dovrà fare i conti non con l'economia mondiale che, pur in crisi, cresce, ma col contesto italiano, oggi in ripiegamento. Per questo motivo non vi consigliamo ancora di investire nel mattone.